曾经想在芬威(Fenway)建造一栋私人宿舍楼的公司提议在附近的三座建筑中提供1300多个公寓

拟建的博伊尔斯顿大厦

博伊尔斯顿大厦的建筑师的翻译。

英国公司Scape最初希望在Boylston街上建造533张床的私人宿舍楼,该公司已向BPDA提交了新计划,该计划现在要求在Boylston Street楼上建造477套市场价格公寓,并在新公寓中提供445套公寓Audubon Circle大楼和Charlesgate West的一栋新大楼中的另外220套公寓。

Scape的计划还要求建立一个占地10,000平方英尺,有156个座位的“ Boylston Black Box”剧院,重点放在Boylston Street大楼中的LGBTQ产品上,以表彰其建造将被淘汰的LGBTQ俱乐部。

在本周向BPDA提交的文件中,Scape一直专注于英国,爱尔兰和澳大利亚的私人宿舍楼,并希望将Boylston Street作为其在美国的第一座建筑。与芬威居民和市政官员举行的会议,他们注意到芬威住房和就业之间的不平衡状况日趋严重,预计在未来三年内将增加10,000个工作岗位。

Scape说,如果它的三层建筑提案获得批准,它将超过该市对经济适用房的要求,它将通过位于Charlesgate West 2号的220个单位的建筑,其中所有公寓都将以“经济适用房”的形式租给-占波士顿地区平均收入的80%至120%。这意味着三座建筑提案中总单元的20%负担得起-城市法规要求18%-在比 豪华塔 曾经由地段的长期所有者提出。

此外,该公司表示,拟建的445个单元的Audubon Circle大楼中有50个单元将留作儿童医院患者家庭的长期住宿公寓。该建筑物还将在地下车库中拥有215个停车位。

Scape在文件中强调,尽管拥有宿舍背景,它也不打算通过其Boylston大楼将学生偷偷带到Fenway,并且实际上是在满足该社区不断增长的住房需求,特别是对于中等收入居民:

Boylston Place的住房单元已按照住宅标准和规范进行设计。最低租赁期限为一年,并且明确禁止并执行任何类型的短期租赁或过夜住宿(例如,Airbnb,Sonder等)。

此外,支持者在本地和全国范围内设计的产品和程序当然不是“共同生活”的概念;共居提供者通常受到高速短期租赁的推动,这些租赁是为寻求“在10个房间的单元中出租一张床”的人们提供的。相反,支持者开发的程序则由工作室,一居室,两居室和三居室住宅单元组成,这些单元优先考虑隐私,可负担性和与城市核心区的距离。

住宅单元将配备齐全,这将进一步提高芬威社区所有居民的承受能力和可承受性。

拟议中的15层Boylston街区将在加油站和新的Viridian建筑物(包括Machine,Baseball Tavern和Domino's)之间由两层商业建筑物占据的土地上上升。

Scape提议仅提供15个停车位,以供Boylston Black Theater使用。该剧院目前建议用于10,000平方英尺的空间,而公司最初提议的空间为6,000平方英尺。

从博伊尔斯顿街向后湾的景致:

博伊尔斯顿提案

奥杜邦圈大楼坐落在儿童医院于2013年获得批准的土地上,该大楼位于Beacon St 819号,拥有432个地上停车位。

信标提案

Scape表示,在查尔斯盖特(Charlesgate),它将尝试吸引“教职员工,驻场艺术家,研究人员,毕业生,大学生等”。至少用于一些Charlesgate单位。

拟建的查尔斯盖特大厦:

查尔斯盖特提案


1252-1270 博伊尔斯顿街项目影响报告初稿
(1.65亿PDF)。

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评论

我觉得这是有史以来第一个(听过吗?)开发商并听取社区的意见,并根据反馈意见彻底改变他们的计划。他们给我留下了非常深刻的印象,并认为他们应该得到认真对待反馈的迅速认可。

他们不仅将波伊尔斯顿街上的宿舍楼完全改成了公寓,而且还将查尔斯盖特2号楼从先前提议的令人眼花skyscraper乱的摩天大楼改成了一栋非常漂亮的建筑,适合街区的装饰。

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投票结束29

如果您想知道为什么住在波士顿要花那么多钱

然后,您需要问为什么在波士顿建造要花这么多钱

与土地的具体费用无关-“费用”的大部分费用都与“支持者”刚刚向BPDA提交的349页有关

这既不是Big Dig也不是向Logan E航站楼的扩展-它是一个公寓大楼-可以肯定地说是宽敞的,还有3座建筑物-

请注意,它不是一座引人注目的高塔,也没有坐落在笔架山中[最古老的周围建筑大约有100年的历史]。该站点不在以前需要大量缓解的重工业站点之中-以前的所有用途都是住宅或商业用途

那么,为什么要花349页告诉BPDA-嘿,而不是那么大的私人宿舍-在与邻居交谈之后-我们决定建造三栋与许多新建筑物高度相同的公寓楼如果不短?这几乎是前12页左右的“支持者”所做的。

答案的一部分是与该项目有关的顾问和顾问的列表:
开发团队
[以下列出了该项目开发团队的主要成员:]

  • 支持者Scape Boylston,LLC(Scape北美的子公司)
    • 西查尔斯盖特西
    • 马萨诸塞州波士顿02215
    • 联系人︰安德鲁·弗林
    • 大卫·亨特
    • 迈克尔·吉曼曼科
  • 建筑师Gensler
    • 笔架街一号3楼
    • 马萨诸塞州波士顿02108
    • 617-742-1826
    • 联系人︰亚历山大·费尔南德斯
    • 理查德·柯蒂斯(Richard Curtiss)
    • 克里斯·安德森
  • 助理建筑师Ab Rogers设计
    • 石灰码头,维纳街
    • 伦敦E2 9DJ
    • 联系人:Ernesto Bartolini
  • 景观设计师科普利·沃尔夫设计小组
    • 10邮政局广场1315套房
    • 马萨诸塞州波士顿02109
    • 617-654-9000
    • 联系人︰约翰·科普利
  • 法律顾问沙利文和伍斯特律师事务所
    • 一个邮局广场
    • 马萨诸塞州波士顿02109
    • 617-338-2800
    • 联系人︰Victor Baltera,Esq。
  • 土木工程师,运输工程师,许可顾问
    • 甚乙肝
    • 高街99号10楼
    • 马萨诸塞州波士顿02110
    • 617-728-7777
    • 联系人:马克·荣汉斯
    • 肖恩·曼宁
    • 莎拉·布莱克(Sarah Black)
  • 结构工程师McNamara Salvia结构工程师
    • 联邦街101号11楼
    • 马萨诸塞州波士顿02110
    • 617-850-4110
    • 联系人︰亚当麦卡锡
  • 代码顾问Code Red Associates
    • 收费公路154号,套房200
    • 马萨诸塞州Southborough 01772
    • 617-500-7633
    • 联系人︰内特伯明翰
  • 岩土工程与环境工程师
    • 麦克菲尔协会
    • 马萨诸塞州大道2269号
    • 马萨诸塞州剑桥02140
    • 617-868-1420
    • 联系人︰乔纳森·帕奇
  • 可持续发展顾问,机械工程师和建筑能耗建模
    • WSP美国
    • Black Falcon Avenue 88号套房210
    • 马萨诸塞州波士顿02210
    • 617-210-1600
    • 联系人︰杰里米·平克汉姆
  • 声学工程师Acentech
    • 莫尔顿街33号
    • 马萨诸塞州剑桥02138
    • 617-499-8005
    • 联系人:Brian Masiello
  • 风力工程师RWDI
    • 南门大道600号
    • Fuelph,ON NIG 4P6加拿大
    • 519-823-1311分机2305
    • 联系人︰德里克·凯利
  • 验船师费尔德曼测量工程师
    • 汉普登街152号
    • 马萨诸塞州波士顿02119
    • 617-708-8615
    • 联系人:Damien Raffle
  • 公共关系墨水室
    • 查尔斯街260号套房200
    • 马萨诸塞州沃尔瑟姆02453
    • 617-212-6817
    • 联系人︰苏珊·埃尔斯布里
  • 艺术类&文化设计顾问StudioTyak
    • 大西洋大道745号8楼
    • 马萨诸塞州波士顿02111
    • 917-705-6450
    • 联系人︰斯蒂芬·马蒂亚克
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是的,第80条流程以及聘请公关公司+审批顾问来帮助您,同时支付设计团队为PNF进行工作的费用确实增加了成本。

除此之外,无论您身在何处,顾问列表对于任何大型项目都是非常标准的。您将始终拥有geotech / civil / mech / elec / peclum / fire protection / traffic / acoustic工程师,代码顾问,测量师以及通常的景观设计师。有时,您可以在室内进行可持续性发展,但不经常这样做。您总是要通过风力研究来运行建筑物,因此需要风力工程师。

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投票结束28

您认为这里的生活成本很高,因为一些高端开发人员会短期雇用大量外部人员来提高其数百万美元项目获得批准的几率?

不错的抱怨,坚定的B +努力,但没有。这里的价格通常很昂贵,因为当地经济中有大量金钱在浮动。企业收取的费用与人们支付的费用相同。地球上任何地方的任何资本集中都将显示相同的现象。由于整个区域已经建造了数十年,因此住房特别昂贵,因此新建筑意味着拆除其他建筑(昂贵)或在劣质土地上建造(昂贵)。

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投票结束18

你写了:

您认为这里的生活成本很高,因为一些高端开发人员会短期雇用大量外部人员来提高其数百万美元项目获得批准的几率? .....这里通常很贵,因为当地经济中有大量金钱在浮动。企业收取的费用与人们支付的费用相同。

在繁荣的经济中流通的数以千计的金钱肯定会影响房地产的销售价格-主要是以影响土地(或重新开发)的土地或现有结构的购买价格的方式坐在相同大小或相同大小的原始土地上-显然具有不同的价值,具体取决于周围的物业和发展。例如,位于康科德(Concord)列克星敦路(Lexington Road)上一小块地上的一栋小房子很容易就花费200万美元-印第安纳波利斯* 1或劳雷尔·密西西比* 2的同等大小的房子可能要花费2万美元。最初的购置成本可能超过100倍。

此外,在印第安纳波利斯的旧房子上升级公用事业,屋顶,固定装置,厨房用具和橱柜等的工作在密西西比州劳雷尔市可能要花费20万美元,而可能要花费15万美元。 -如果房子要以30万美元的价格出售,那么房子可能会为开发商带来可观的利润。 Concord的缓存等可能会导致相同类型的工作花费40万到50万美元,并且需要250万到270万美元的销售价格才能为开发者带来利润。那里没有论据-位置,位置,位置-它确实存在。

我的观点是,在我们的脖子上-监管环境的外部化大大提高了开发成本。列表中的每个顾问都有特定的专业知识和相关费用。许多顾问都是必需的,例如建筑师,结构和岩土工程师-尤其是对于大型结构-无需争论。尽管有人可能会争辩说,如果纽约市要批准一种通用类型的结构(例如3层甲板的现代版本),那么大多数都可以通过网络表单来完成。

我的论点是 为此标题 国会议员 要求雇用顾问来模拟以下项目的预期效果的要求:许多项目的日光,阴影,风,机械设备引起的噪音,文化背景等可以由通用解决方案提供商提供的网站链接替换,等等。 -大量的顾问投资可以由开发人员填写的Web表格代替,除非有重大偏差-自动批准这些法规要求。

然后,[合理规模的项目]的开发过程可以简化为:

  1. 开发者填写初步的网络表格并获得初步的肯定或反对
  2. 开发商获得财产
  3. 开发人员聘请建筑师和工程师
  4. 开发人员填写最终的Web表单,并获得暂定的施工审批批准
  5. 邻近的土地所有者将在有限的时间内收到通知,以允许其上诉[由他们承担费用] –假定没有延误
  6. 工程师填写Web表单-已批准项目继续进行
  7. 开发商雇用承包商并找到资金
  8. 项目开始建设
  9. 检查人员根据需要对施工进行监控-通过网络表格输入信息
  10. 项目获得入住许可

例如,如果前萨福克郡丘陵区(波士顿和里维尔的161英亩)* 3的开发商将3英亩的土地出售给另一位开发商,该开发商将建造几条“新3层”街道[4层堆叠制造商]在典型的Southie大小的地块上[正面40英尺,深度60英尺] –说总共32个建筑物和两条平行的街道– 128个单元可容纳300人–整个事情可以在几个网络表单-无需顾问。

对于后海湾风格的某些半普通的6层到8层的结构(肩并肩),甚至包括相同的土地上的零售商店和2楼专业办公室(可容纳800至1000个住房),这甚至可能是正确的。尽管在这种较密集的情况下,可能需要对结构和基础等进行一些咨询。但是,在这两种情况下,从计划到开放的时间都可以压缩到一年或更短的时间,而外部顾问的数量则可以最小化。

参考:
* 1参见示例---来自印第安纳波利斯的开发团队,在电视连续剧“好骨头”中自称为“两只小鸡”
* 2例如,在电视连续剧《故乡》中,本·埃琳·​​纳皮尔的夫妻发展团队在密西西比州的劳雷尔
* 3那些已经准备好将以前的Track称为Amazon II的人已经进行了广泛的顾问工作

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1300个单位超过了马萨诸塞州一些小城镇的房屋数量。是的,他们需要做一些工作来证明它在机械上是合理的。

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也许我们的建筑师应该考虑在英国上学。

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Gensler设计了该建筑物,其办公室位于波士顿。

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对于那些希望在校外生活的学生而言,这似乎比面向本地居民寻求更经济适用房的学生更具针对性。

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我觉得学生通常可以在他们的公寓里摆放遏制物品和善意的东西,而家庭则是必须拥有“卧室套”和“客厅套”的家庭。

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